Dây chuyền hay tới mấy cũng hỏng nếu đặt sai đất — chọn đất và đọc hiện trạng vì vậy đứng trước mọi quyết định mặt bằng.
Phần này thuộc sê-ri Nguyên tắc thiết kế resort, đi theo thứ tự: xác định đối tượng phục vụ, phân khu và dây chuyền công năng, rồi lần lượt từng khối chức năng, hạ tầng và các vấn đề vận hành. Các mục dưới đây là bố cục nội dung của phần này.
Sáu lớp thông tin phải đọc trước khi vẽ
Kết quả của bước này nên là một bản đồ ràng buộc: vùng cấm xây, vùng nên xây, hướng mở tầm nhìn, hướng phải chắn gió. Mọi phương án về sau đều được chấm trên chính bản đồ đó, nên nó phải được duyệt trước khi ai vẽ khối.
Sáu lớp cần đọc trước mọi nét vẽ: địa hình và cao độ, hướng nắng, hướng gió mùa, tầm nhìn, nguồn nước và hạ tầng hiện có. Mỗi lớp vẽ riêng rồi chồng lên nhau sẽ lộ ra vùng nào của khu đất thực sự đáng đặt khối chính.
Việc này thuộc bước khảo sát hiện trạng, và làm kỹ ở đây tiết kiệm được nhiều vòng sửa về sau. Cách đọc từng lớp đã trình bày trong hai bài riêng về đọc địa hình và khảo sát hiện trạng.
Bờ biển, bờ hồ, sườn đồi, đảo
Bờ biển kéo mọi khối thành dải dài và hẹp, đặt tuyến khách dọc bờ và tuyến hậu cần phía sau. Bờ hồ cho tầm nhìn tĩnh hơn nhưng đòi hỏi xử lý mực nước dao động theo mùa.
Sườn đồi cho tầm nhìn tốt và thoát nước tự nhiên, đổi lại chi phí đường và kết cấu cao. Đảo bị chi phối bởi bến: toàn bộ hàng hoá vào qua một điểm, nên kho phải lớn hơn và lịch tiếp phẩm chi phối cả mặt bằng.
Ranh, lối tiếp cận và khoảng lùi
Ranh khu đất và khoảng lùi theo quy định quyết định vùng được xây thực tế, thường nhỏ hơn nhiều so với diện tích trên sổ. Vẽ vùng được xây trước khi vẽ khối là cách tránh phải bỏ phương án sau khi đã làm phối cảnh.
Lối tiếp cận từ đường công cộng quyết định vị trí cổng, và vị trí cổng lại quyết định toàn bộ dây chuyền. Một khu đất chỉ có một điểm đấu nối sẽ khó tách hai cổng, và điều đó phải được biết từ ngày đầu.
Cây hiện hữu và địa vật phải giữ
Cây lớn hiện hữu là tài sản không mua lại được bằng tiền trong thời gian ngắn. Khảo sát cây phải làm trước khi có ý tưởng, và kết quả khảo sát nên là ràng buộc chứ không phải thông tin tham khảo.
Ngoài cây còn có địa vật: mó nước, tảng đá, nền móng cũ, lối mòn của người địa phương. Giữ được vài thứ trong số đó cho dự án một lớp nội dung mà thiết kế mới không tạo ra được.
Ngưỡng độ dốc và loại hình lưu trú tương ứng
Độ dốc quyết định loại hình ở đặt được. Đất gần bằng phẳng cho phép bố trí tự do và chi phí thấp nhất. Dốc vừa cho villa bám đường đồng mức với chi phí đường hợp lý.
Dốc mạnh buộc chuyển sang nhà bậc hoặc nhà trên cọc, kéo theo chi phí kết cấu và đường lên tới mức phải cân nhắc lại mật độ. Xác định ngưỡng này sớm giúp không vẽ phương án bất khả thi về tiền.
Việc làm được ngay: chồng sáu lớp thông tin hiện trạng thành một bản đồ ràng buộc — vùng cấm xây, vùng nên xây, hướng mở tầm nhìn, hướng phải chắn gió — và trình duyệt bản đồ đó trước khi ai vẽ khối đầu tiên.