Nguồn: Đô thị Việt Nam

Vị trí đồ án trong vùng Đông Nam Bộ

Hiện trạng khu vực và các kết nối giao thông tương lai.

Phương án I

Phương án 2 là phương án được lựa chọn bởi lãnh đạo VietinBank

Khách hàng: Ngân hàng Công thương Việt Nam – VietinBank | Vị trí: Huyện Nhơn Trạch | Diện tích đất: 215 hecta

Thời gian: 2008 | Vai trò: Quy hoạch chi tiết 1/2000 | Tình trạng: Phê duyệt quy hoạch

Đồ án Khu đô thị sinh thái Sen Việt là một bước ngoặt đối với tôi. Đây là đồ án thương mại đầu tiên do tôi phụ trách và cũng là đồ án đầu tiên tôi thực hiện tại Việt Nam sau khi tốt nghiệp cử nhân … Đô thị học tại Canada. Với một ít kinh nghiệm làm việc tại Canada và những kiến thức thiết kế tự học, tôi bắt tay vào đồ án với rất ít tự tin.

MỤC TIÊU

Sau khi khảo sát thực tế tại Nhơn Trạch và hoàn toàn ngả lòng trước vẻ đẹp sông nước hoang sơ của dự án, tôi phác thảo 3 phương án sơ bộ cho dự án. Phương án I là lựa chọn của cá nhân tôi nhưng chủ tịch Phạm Huy Hùng của VietinBank quyết định chọn phương án II vốn được gợi ý bởi quy hoạch sư người Malaysia Kar Sein Yee.

Khi xác định mục tiêu của đồ án là phát triển đô thị sinh thái tại một khu vực nhạy cảm về môi trường, tôi xác định “đô thị sinh thái không chỉ là đô thị trong đó con người sống gần gũi với thiên nhiên mà còn giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường và bảo tồn thiên nhiên”. Dựa trên các nguyên tắc của New Urbanism, Conservation Development (Quy hoạch bảo tồn) và hệ thống tiêu chí của LEED-ND, tôi đề ra các mục tiêu sau cho đồ án:

1. Bảo tồn môi trường thiên nhiên: Xác định vùng đa dạng và đặc trưng về sinh thái để bảo tồn. Diện tích cây xanh mặt nước từ 30 đến 50%;
2. Bảo vệ mặt nước và vùng ngập nước: Không xây dựng trong vòng 30m tính từ mép nước. Đối với những khu vực xây dựng trong vòng 30m từ mép nước thì diện tích xây dựng phải không vượt quá 15% tổng diện tích cần bảo vệ;
3. Bảo vệ đất nông nghiệp: không phát triển đô thị trên đất có hơn 25% diện tích là đất sản xuất nông nghiệp quan trọng;
4. Sử dụng hiệu quả cơ sở hạ tầng: Giảm thiểu sự kéo dài hay mở rộng cơ sở hạ tầng (giao thông, điện, nước) có sẵn để phụ vụ dự án. Tận dụng cơ sở hạ tầng có sẵn;
5. Giảm sự phụ thuộc vào giao thông cơ giới cá nhân: Ít nhất 50% số nhà ở và công trình công cộng nằm trong bán kính 400m của điểm giao thông công cộng. ít nhất 50% số nhà ở nằm trong bán kính 400m tính từ trường học và các dịch vụ xã hội khác;
6. Kết nối hệ thống: Các mảng cây xanh phải được liên kết với nhau để đảm bảo sự di chuyển và tuần hoàn sinh học. Hạn chế sử dụng đường (giao thông) cụt.
7. Không gian mở: 90% số căn nhà nằm trong bán kính 800m của một không gian mở (công viên, sân thể thao, sân chơi trẻ em) có diện tích không nhỏ hơn 4000m²;
8. Hiệu quả sử dụng đất: mật độ xây dựng phải cao hơn 17 đơn vị nhà/ha cho đất ở và có hệ số sử dụng đất cao hơn 0.5 đối với công trình thương mại, dịch vụ;
9. Đa dạng về sử dụng đất và quy mô nhà ở;

PHÂN TÍCH

Khu vực thực hiện dự án có ít người sinh sống trừ phần phía Nam tiếp giáp với Giồng Ông Đông có 34 hộ sinh sống tập trung. Hoạt động sản xuất chủ yếu là trồng lúa một vụ với năng suất thấp do đất bị nhiễm phèn. Trong tổng diện tich gần 215 hecta, 81% diện tích là đất nông nghiệp và 12% là diện tích kênh rạch.

Trong tương lai khu đất sẽ được kết nối với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Nhơn Trạch và sân bay quốc tế Long Thành thông qua hệ thống đường cao tốc. Trước mắt khu vực này chưa có đường giao thông xuyên cắt, đi lại được thực hiện bằng thuyền. Khu đất dự án có một điểm kết nối giao thông ở phía Nam với ấp Giồng Ông Đông ở phía Nam. Ngoài ra phía Bắc gần một đường giao thông kết nối với bến phà Cát Lái.

• Giao thông: mặc dù đã có quy hoạch đường cao tốc nối Nhơn Trạch với thành phố Hồ Chí Minh chạy theo đường bao hướng Tây Bắc của khu đất dự án và các tuyến đường thứ cấp khác, chính quyền vẫn chưa có kế hoạch xây dựng cụ thể cho những tuyến đường này. Điều này đồng nghĩa với việc công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông phải tính đến việc nối kết với đường hiện hữu nhưng không phá vỡ cơ hội kết nối với đường cao tốc chính và các cơ hội phát triển bất động sản kèm theo.
• Đường cao tốc: trong lai sẽ là một tiện ích đô thị trọng kết nối khu vực dự án với các thành phố trong vùng. Tuy nhiên tuyến đường này có thể tạo ra những tác động không mong muốn đối với những người sống gần đường: khói, mùi xăng, tiếng ồn và độ rung. Cần thiết phải có một không gian đệm giữa đường cao tốc và khu dân cư cũng như các loại hình sử dụng đất đai khác.

• Khu dân cư Giồng Ông Đông: nằm ở phía Nam khu dự án là một điểm dân cư nông thôn đang được quy hoạch. Môi trường nước ở đây đang ôm nhiễm nặng do việc vứt rác và thoát nước thải xuống sông và ao hồ trong khi nước tại các sông và ao hồ này là nước đứng, không lưu thông. Đặc điểm dân cư cũng sẽ tương đối khác biệt so với cư dân sẽ sinh sống trên đất dự án tương lai. Do đó đề xuất có một không gian đệm bằng cây xanh về phía Nam của khu đất.
• Cảnh quan: kênh rạch chằng chịt trong khu vực đã tạo nên những cảnh quan đẹp, đặc biệt là tại các ngã ba sông, nơi mà tầm nhìn xa và rộng hơn.
• Trục sinh thái: các dòng kênh, nhất là các dòng chảy xuyên qua các đảo có vai trò điều tiết và tạo ra sự đa dạng sinh học vô cùng quan trọng. Chúng cũng tạo ra nhiều cảnh quan đẹp và cần được bảo tồn.

Dựa trên đặc điểm tự nhiên và kinh tế, xã hội, cũng như dựa trên các tiêu chí về một đô thị sinh thái, một số chỉ tiêu được thiết lập nhằm giúp định hướng cho công việc thiết kế cũng như xét duyệt cấp phép của cơ quan có thẩm quyền và đáp ứng yêu cầu đầu tư của chủ dự án. Quy mô dân số dự kiến là 12.000 người với tỷ lệ đất ở chiếm từ 25%-30%, đất cây xanh ~35%, đất công trình công cộng 14%~16%, đất giao thông 16~18% còn lại là đất nông nghiệp ~5%

Hệ thống giao thông

Bản đồ sử dụng đất

Bản vẽ minh họa mặt bằng

PHƯƠNG ÁN

Trục giao thông chính kết nối từ đường hiện hữu ở phía Bắc tới đường cao tốc ở phía Đông. Trục giao thông chính cắt qua hòn đảo ở phía Nam. Cấu trúc đường đối xứng tương phản cấu trúc tự nhiên của thiên nhiên vùng đất. Thay vì bắt trung tâm có chức năng chuyên biệt như phương án I, phương án II bao gồm một trung tâm chính ở trung tâm vùng đất và hai trung tâm phụ nằm ở phía Tây và Đông. Bởi vì sử dụng một trung tâm lớn nên không gian phân tích quy hoạch và thiết kế đô thị cho trung tâm này là vòng trong bán kính 800m, tương đương 10 phút đi bộ, thay vì vòng tròn 400m. Điều này được lý giải một cách đơn giản là đối với một điểm đến có mật độ hoạt động, giao dịch cao thì khoảng cách xa nhất để một người trung bình có thể vẫn cảm thấy thoải mái khi đi bộ là 800m.

Từ trục chính, các trục giao thông thứ cấp được phát triển. Tại các giao điểm giao thông quan trọng, các điểm nhìn đẹp, xác định các không gian công cộng/quảng trường quan trọng (plaza). Các mảng xanh (chiếm 30% diện tích đất) được xác định dựa theo hai căn cứ chính:

1. Lựa chọn khu vực bảo tồn mặt nước vùng ngập nước, khu vực cây xanh lân cận và đảm bảo sự kết nối của chúng với nhau.
2. Lựa chọn khu vực nằm dọc ranh giới khu đất dự án để làm vùng đệm, vành đai xanh cho đô thị sinh thái.

Thay vì phát triển rải đều và phân đoạn như phương án I, phương án II hướng đến xây dựng một trung tâm chính ở chính giữa vùng đất. Lòng sông phía Nam trung tâm được mở rộng để tạo thành một vịnh nhỏ. Nơi đây là nơi diễn ra các hoạt động vui chơi, giải trí, thương mại cũng như các dịch vụ cộng đồng. Quảng trường chạy dọc bờ sông, nối liền với các không gian công cộng (civic) vốn được thiết lập tại giao điểm của các trục giao thông chính. Bên cạnh trung tâm chính, phương án này vẫn tiếp tục khai thác điểm cảnh quan ngã ba sông ở phía Tây Bắc khu đất thành điểm du lịch. Ngoài ra còn có hai trung tâm dịch vụ cộng đồng quy mô nhỏ nằm phía Đông và phía Tây trung tâm chính. Phương án cuối cùng được triển khai chi tiết như thể hiện trong bản vẽ minh họa thực tế là sự kết hợp một số điểm mạnh của phương án I vào trong phương án II.

Bài viết này là tổng hợp của một số báo cáo tôi đã viết vào thời kỳ bắt đầu triển khai dự án. Nhìn lại nội dung này cũng như bản thân thiết kế, tôi nhận thấy còn nhiều hạn chế mà kinh nghiệm và điều kiện làm việc vào thời điểm đó chưa cho phép tôi nhận ra và vượt qua. Tuy nhiên, tôi chép lại những nội dung đó ở đây để giữ nguyên ý tưởng, sự say mê và cả sự non nớt của người thực hiện vào thời điểm đó. Tôi xin không viết sâu hơn vào chi tiết thiết kế của đồ án bởi những bản vẽ ở trên đã nói lên tất cả. Vả lại với Sen Việt, những bước khởi đầu này là quan trọng hơn cả. Đây là những bước đi đầu tiên đối với tôi trong lĩnh vực tư vấn quy hoạch và thiết kế đô thị. Sự thành công của Sen Việt không những mang lại cho tôi sự tự tin để tiếp tục theo đuổi nghiệp quy hoạch mà còn mang đến thêm khách hàng và đồng nghiệp – những người nhìn thấy ở Sen Việt một hơi thở mới trong mảng quy hoạch ở Việt Nam.

P.S: Sau khi thực hiện quy hoạch 1/2000, chủ đầu tư tiếp tục thuê một công ty tư vấn quốc tế để thực hiện quy hoạch 1/500. Quy hoạch 1/500 không có liên hệ gì với quy hoạch 1/2000 và quan trọng hơn, tôi nghĩ, quy hoạch 1/500 thiếu đi sự am hiểu về cảnh quan khu vực thực hiện dự án.