NAM SÀI GÒN: MỘT LƯỢC SỬ QUY HOẠCH (BẢN MỚI)

Vị trí đô thị Nam Sài Gòn trong tổng thể TP HCM. Nguồn: SOM

Nam Sài Gòn (NSG), với khu trung tâm Phú Mỹ Hưng (PMH) đã nên hình hài, là dự án quy hoạch và phát triển đô thị quy mô lớn đầu tiên ở Việt Nam từ sau 1975. Cùng với Khu chế xuất Tân Thuận, dự án là một dấu mốc lịch sử quan trọng trong quá trình Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, hòa nhập trong cộng đồng thế giới, và bước chân vào dòng chảy tư bản và văn hóa toàn cầu trong lĩnh vực kiến tạo đô thị. Nhưng cũng giống như bất cứ dự án nào khác ở cùng quy mô và tham vọng, câu chuyện KCX Tân Thuận, Nam Sài Gòn và Phú Mỹ Hưng mang theo những thăng trầm của thời đại, những bài học có giá trị về kiến tạo đô thị và không phải không ẩn chứa những mâu thuẫn và mặt trái. Ghi lại những bước đi trong lịch sử của dự án, học lại bài học thành công và ghi nhận mặt tiêu cực của đồ án NSG/PMH là nỗ lực của bài viết này. Trong bản mới cập nhật này, tôi tìm thấy và đọc lại hồ sơ khu chế xuất từ đầu thập niên 70 của chính quyền Sài Gòn và các đối tác – gần hai mươi năm trước khi ông Phan Chánh Dưỡng khởi động lại ý tưởng này.

(Đọc bài phỏng vấn kiến trúc sư John Lund Kriken, tác giả đồ án Nam Sài Gòn/Phú Mỹ Hưng ở đây)

Nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng

Một kế hoạch dang dở

Tháng 3 năm 1971, chính phủ Việt Nam Cộng Hòa ra sắc lệnh No.016-SL/TH. T/PCI mở rộng cảng Sài Gòn về phía Nam (16). Trong cùng ngày, Bộ Công Chánh, cơ quan phụ trách quy hoạch và xây dựng trong chính quyền Sài Gòn, đã phê duyệt “họa đồ thiết kế” cho bán đảo Tân Thuận Đông (SL 1631/CC). Không có “họa đồ thiết kế” này để kiểm chứng nhưng rất có thể những ý tưỏng sơ bộ về một khu công nghiệp – cảng tương lai đã được thai nghén ở đây. Một năm sau đó, ngày 23 tháng 12 năm 1972, chính phủ VNCH ra tiếp sắc lệnh D43/TT/SLU đưa ra những định chế cho việc thành lập khu chế xuất (EPZ) tại miền Nam Việt Nam.

Trong khoảng thời gian từ 1972 đến 1975 chúng ta có thể tìm thấy rất nhiều thảo luận và tin tức liên quan đến việc thành lập khu chế xuất. Sớm nhất mà tôi tìm thấy là một tài liệu có tên gọi New Approach: Export financing in Vietnam (Tiếp cận mới: Tài chính xuất khẩu tại Việt Nam) do bộ phận nghiên cứu của Quỹ Phát triển Kinh tế Quốc gia (địa chỉ 17 Bến Chương Dương – Sài Gòn) ấn hành năm 1972 kêu gọi việc xây dựng một khu chế xuất và một cơ chế hành chính để quản lý khu đó (17). Các chương trình đào tạo về thương mại quốc tế và hội thảo về tạo việc làm trong thời kỳ này đều coi Khu chế xuất là một giải pháp nổi bật và đưa vào chương trình thảo luận.

Năm 1974 là dấu mốc quan trọng khi chính phủ Cộng hòa Trung Hoa (Đài Loan) đồng ý hợp tác xây dựng một khu chế xuất tại Sài Gòn có quy mô tương đương khu chế xuất Cao Hùng (17). Địa điểm được chọn là một phần của khu vực cảng Sài Gòn mở rộng và vùng đất phía Tây của bán đảo Tân Thuận Đông. Cơ quan Quản lý Khu Chế Xuất Sài Gòn thuộc Bộ Thương Mại và Kỹ Nghệ được thành lập để làm đầu mối thực hiện dự án. Trong tháng 7 năm đó, một bản nghiên cứu quy hoạch cho Khu Chế Xuất Sài Gòn được hoàn thành dưới sự tài trợ của Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID) (16).

Khẳng định vị trí thuận lợi về xuất cảng và nhân lực cho phát triển khu chế xuất, bản quy hoạch nêu ra thách thức lớn nhất là nền đất yếu và tiếp cận giao thông đường bộ. Vấn đề thứ nhất sẽ được giải quyết bằng đắp đất và móng cọc. Vấn đề thứ hai sẽ được giải quyết bằng: 1/ việc kéo dài tuyến đường sắt quốc gia hiện đang nối cảng Sài Gòn và nhà ga trung tâm với Biên Hoa và các tỉnh miền Trung (xem bản vẽ); 2/ nâng cấp cầu Tân Thuận và đường liên tỉnh lộ 15; 3/ thành lập tuyến xe buýt từ Sài Gòn tới khu chế xuất; và 4/ xây dựng phần phía Nam của tuyến đường vành đai xung quanh Sài Gòn (phần phía Bắc chính là Quốc lộ số 1) (16). Đề xuất cuối cùng thực tế đã được phản ánh trong đồ án quy hoạch Thủ Thiêm năm 1972 (20) và sau đó là quy hoạch Sài Gòn năm 1974 (19).

Mặc dù thấy cần thiết phải xây dựng tuyến đường vành đai Đông-Tây phía Nam thành phố, quy hoạch khu chế xuất Sài Gòn (16) cũng như đồ án quy hoạch chung vùng Sài Gòn năm 1974 đều chỉ nhắc đến một sự phát triển đô thị quy mô giới hạn dọc theo tuyến liên tỉnh lộ 15 nối Sài Gòn với Nhà Bè. Một bản báo cáo khác vào năm 1975 cho biết Cơ quan Phát triển Gia cư (housing development agency) sẽ đẩy nhanh tốc độ xây dựng với sự chú ý đặc biệt tới khu công nghiệp Biên Hòa, khu chế xuất Tân Thuận Đông (một cách gọi khác của Khu Chế Xuất Sài Gòn) và khu vực Thủ Thiêm.

Download Nghiên cứu quy hoạch Khu Chế Xuất Sài Gòn: saigon export zone

Xem thêm bài về quy hoạch tại miền Nam trước năm 1975 dưới ảnh hưởng của Hoa Kỳ.

Bìa cuốn nghiên cứu Quy hoạch Khu chế xuất Sài Gòn của liên danh Holmes & Narver và AsiaPac-Fargo. Nguồn: (16)

Bản đồ thể hiện vị trí của Khu chế xuất Sài Gòn và đề xuất nối dài tuyến đường sắt hiện đã kéo tới cảng Sài Gòn để giải quyết vấn đề giao thông đường bộ cho dự án. Nguồn: (16)

Mặt bằng quy hoạch tổng thể Khu chế xuất Sài Gòn. Nguồn: (16)

Tuyến đường vành đai phía Nam thành phố (Đại lộ Nguyễn Văn Linh sau này) và tuyến đường sắt nối dài từ cảng Sài Gòn xuống bán đảo Tân Thuận Đông và nối sang phía Tây Thủ Thiêm đã được đề cập tới trong Quy hoạch phát triển Thủ Thiêm năm 1972. Nguồn: (20)

Phương án Đồng tâm và 4 phương án còn lại trong đồ án quy hoạch chung vùng Sài Gòn năm 1974 đều đề xuất phát triển "kỹ-nghệ" trên bán đảo Tân Thuận Đông và phát triển đô thị quy mô giới hạn dọc theo tuyến liên tỉnh lộ 15 nối Sài Gòn với Nhà Bè. Nguồn: (19)

Bước khởi đầu sau 1975

Năm 1989 khi ông Phan Chánh Dưỡng, khi ấy là giám đốc Liên hiệp Sản xuất Kinh doanh XNK Quận 5 – Cholimex – đề xuất xây dựng một khu chế xuất đầu tiên của cả nước tại TP HCM (1). Sau khi nhận được sự chấp thuận của lãnh đạo thành phố, ông Dưỡng bắt tay vào lựa chọn một địa điểm để thực hiện đề án. Ông kể lại:

Nhiều lần đi thực địa tìm hiểu các vùng đất, tôi dừng chân ở vùng đất có diện tích 300 ha trên bán đảo Tân Thuận Đông huyện Nhà Bè (nay thuộc phường Tân Thuận Đông quận 7) vì vùng này có nhiều điều kiện thuận lợi: gần cảng Tân Thuận, gần nguồn lao động từ cư dân quận 4 và quận 8, cách trung tâm TP không xa. […] nhiều người cho rằng sự lựa chọn này quá mạo hiểm vì đây là vùng đầm lầy, nền đất yếu, con trâu nhảy xuống còn chìm huống gì đặt nhà máy. Nhưng tôi vẫn tin vào cách nhìn của mình. Bởi nếu các con đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm Nghi (Quận 1) có thể từ vùng sình lầy ngày xưa phát triển thành khu dân cư, mua bán sầm uất như ngày nay thì vùng đất Nhà Bè cũng có thể xây dựng khu chế xuất. Hơn nữa, từ đây có thể thực hiện hàng loạt chương trình đầu tư để đưa TPHCM phát triển ra biển Đông.(1)

Là một trí thức ở miền Nam, mặc dù chưa bao giờ nhắc tới lịch sử trước 1975, ông Phan Chánh Dưỡng có lẽ biết về dự án khu chế xuất Sài Gòn và có thể bị ảnh hưởng bởi những ý tưởng của người đi trước. Hiểu biết về dự án và sự lựa chọn địa điểm từ trước 1975 không để làm giảm vai trò của ông đối với sự ra đời và thành công của Khu chế xuất Tân Thuận nhưng có ích đối với việc dựng lại lịch sử kiến tạo đô thị Nam Sài Gòn và những bài học mà nó để lại. Ở một góc độ khác, với vị trí giáp ranh với cảng Sài Gòn và các hệ thống hạ tầng hiện hữu cũng như có sẵn nguồn nhân lực trong các khu dân cư gần đó, bán đảo Tân Thuận Đông vẫn sẽ là một ứng cử viên nổi bật để trở thành khu chế xuất. Tài liệu duy nhất mà tôi được biết sau 1975 nhắc đến dự án Khu chế xuất Sài Gòn là bài viết của ông Nguyễn Đăng Sơn trên tạp chí Người Xây Dựng (18). Mới đây, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, con trai của KTS Ngô Viết Thụ cho biết thêm là khi thực hiện dự án Khu Chế Xuất Tân Thuận, phía Đài Loan có tham khảo lại tài liện cũ mà họ có được. Ngoài ra, trong một cuộc họp đầu thập niên 80 giữa KTS Thụ với ông Võ Văn Kiệt và UBND TP HCM có nhắc đến dự án khu chế xuất Sài Gòn năm 1974. KTS Thụ khuyên thành phố tham khảo dự án cũ trong quá trình nghiên cứu làm khu chế xuất.

Bước tiếp theo của dự án là tìm một đối tác nước ngoài để cùng thực hiện dự án. Thời điểm đầu thập niên 90 là giai đoạn của quá trình thực hiện chính sách Đổi Mới và thu hút đầu tư quốc tế. Thị trường Việt Nam lúc đó còn quá mới mẻ và chưa gây dựng được sự tin cậy trong giới đầu tư quốc tế (2). Hệ thống luật pháp chưa hoàn thiện và không khuyến khích đầu tư ngoại quốc trong lĩnh vực bất động sản (2). Trong bối cảnh đó, tập đoàn Central Trade & Development Group (CT&D), bộ phận kinh doanh mới thành lập năm 1989 của Quốc Dân Đảng tại Đài Loan nhưng đã tách ra hoạt động độc lập vào năm 1993, đồng ý tham gia đầu tư trong một nỗ lực mở rộng các quan hệ quốc tế trong hoàn cảnh bị Trung Quốc cô lập (3), đồng thời nhằm phân tán bớt đầu tư ra khỏi thị trường Trung Quốc (2). Cũng phải nói thêm là trước khi tham gia vào dự án Tân Thuận, tập đoàn CT&D đã có một dự án khai thác gỗ tại Việt Nam tức là họ đã quan tâm tới thị trường mới mẻ này từ trước đó. Ngoài ra, từng tham gia vào thực hiện Khu chế xuất Sài Gòn vào năm 1974, người Đài có lẽ hiểu rõ hơn ai hết về địa điểm cũ này.

Cấu trúc đô thị Nam Sài Gòn tạo bởi hệ thống kênh rạch. Nguồn: SOM

"Thành phố ngàn đảo" - Cấu trúc các khu dân cư trong đô thị Nam Sài gòn. Nguồn: Kriken 2011

Chiến lược đầu tư

Do khu chế xuất đặt tại Tân Thuận nằm ở vị trí ngõ cụt về giao thông, CT&D nhận thấy cần phải có một tuyến đường lớn nối với hệ thống đường huyết mạch trong vùng mà không phải đi xuyên qua khu trung tâm thành phố hiến hữu. Đường Bình Thuận, sau này đổi tên thành Đại lộ Nguyễn Văn Linh, dài 18km, rộng 120 m với 6 làn cao tốc và 4 làn song hành nối Tân Thuận với Quốc lộ 1 ở Bình Chánh được đề xuất xây dựng dưới hình thức BT (Xây dựng – Chuyển giao). Tuyến đường mới này gợi ý cho sự phát triển đô thị dọc theo hai bên đường và tạo nguồn tài chính để xây dựng tuyến đường. Từ đó, một khu vực phát triển đô thị mới rộng gần 3000 hecta dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh có tên gọi Nam Sài Gòn ra đời (2). CT&D và Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) của thành phố hợp thành liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) để phát triển 750 hecta khu trung tâm của đô thị này.

Trình tự đầu tư của CT&D là xây dựng trước tiên khu chế xuất Tân Thuận vào năm 1993 với quy mô 200 nhà máy và 80.000 công nhân (4). Tiếp theo là xây dựng nhà máy nhiệt điện 675 MW tại Hiệp Phước với mục tiêu đưa bào sử dụng tổ máy đầu tiên năm 1997. Bước cuối cùng và tham vọng nhất là xây dựng một khu đô thị hiện đại với hạ tầng đảng cấp quốc tế giữa lòng một Việt Nam mới bước ra khỏi thời kỳ kinh tế bao cấp. Khu đô thị này cung cấp hạ tầng đẳng cấp quốc tế mà khu trung tâm hiện hữu không thể đáp ứng, phục vụ nhu cầu phát triển của thành phố và của các tập đoàn đa quốc gia tới đầu tư tại địa phương (2 & 7).

Trong chiến lược triển khai dự án, để thu hút đầu tư và đảm bảo đẳng cấp quốc tế của dự án, những thương hiệu hàng đầu trong kiến trúc và thiết kế đô thị được mời tham gia tư vấn.  Hai tháng sau khi được cấp giấy phép đầu tư xây dựng đô thị vào năm 1993, liên doanh PHM tổ chức cuộc thi quốc tế với sự tham gia của ba “ông lớn” là công ty Skidmore, Owings & Merrill (SOM) và Koetter Kim & Associates của Hoa Kỳ và Kenzo Tange & Associate đến từ Nhật Bản. Mặc dù phương án của SOM được lựa chọn, hai đơn vị tư vấn còn lại được mời tiếp tục tham gia quá trình thiết kế nhằm đánh bóng tên tuổi dự án và giúp kết nối với giới đầu tư quốc tế.

Phối cảnh khối công trình khu trung tâm Nam Sài Gòn - đô thị Phú Mỹ Hưng. Nguồn: SOM

Giải pháp thiết kế

Với mục tiêu xây dựng một thành phố mới cho 1 triệu người dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh và trên vùng đất từng là đầm lầy, phương án của SOM đề xuất xây dựng “thành phố của những hòn đảo” cấu thành bởi những khu dân cư có kích thước nằm trong bán kính đi bộ (walkable neighborhoods) và tách biệt với nhau bởi hệ thống kênh rạch (5). Bên cạnh việc tạo dựng hồn nơi chốn cho đô thị, việc bảo tồn những dòng kênh này giúp tiếp tục các hoạt động giao thông và thương mại bằng đường thủy, đảm bảo cân bằng hệ sinh thái và chất lượng nước và không khí trong khư vực. Đại lộ Nguyễn Văn Linh là một hành lang giao thông mà sẽ được nâng cấp theo thời gian từ đường đô thị lên đường cao tốc và từ tuyến xe buýt lên tuyến đường tàu điện mặt đất (5).

Trung tâm NSG, đô thị PMH được quy hoạch với một ngôn ngữ đô thị đơn giản, mạch lạc và nhấn mạnh tới sự tương tác giữa các thành tố của đô thị. Mạng đường ô bàn cờ với một số đoạn uốn theo địa thế mặt nước. Công trình lớn thường bao lấy thế đất, khéo léo dấu sân trong hoặc bãi đậu xe phía sau. Các công trình cũng có khoảng lùi nhỏ, hoạt động gắn liền với vỉa hè, có mặt tiền uốn theo hướng của đường và do đó định hình và tương tác không gian công cộng phía trước công trình. Cạnh ngắn của một ô phố điển hình đồng nhất ở 90m đối với khu dân cư và 110m đối với khu thương mại. Những thành tố đô thị này, vốn tìm thấy nguyên vẹn trong trung tâm cũ của Hà Nội và TP HCM xây dựng từ thời Pháp, hầu như không còn tìm thấy trong các đồ án kiến trúc và quy hoạch đương đại ở Việt Nam (do ảnh hưởng của Chủ nghĩa Hiện đại?).

Về công năng, PMH được thiết kế để trở thành một trung tâm đa chức năng với các loại hình công trình đa dạng từ nhà ở tới văn phòng, trường học quốc tế, khu thương mại, khách sạn và cả một nhà triển lãm quy mô lớn. Hầu như không có một yếu tố nào của “bộ công cụ kiến tạo đô thị hậu-hiện đại hoàn cầu” bị bỏ sót (6). Cuối cùng, thiết kế đô thị nhấn mạnh tới sự đa dạng về quy mô công trình, mật độ, kích thước đường phố và quy mô công viên mà tác giả đồ án ghi nhận trong các khu dân cư truyền thống của Sài Gòn vốn nổi tiếng về sức sống và sự sôi động của chúng (5).

Đồ án quy hoạch và đầu tư khu đô thị NSG/PMH nhận được sự hỗ trợ cần thiết của chính quyền TP HCM, đồng thời cũng là một đối tác kinh doanh trong liên doanh PMH thông qua IPC. Do quy hoạch chung năm 1993 không đề xuất phát triển xuống phía Nam, thành phố đã cập nhật dự án NSG, điều chỉnh quy hoạch chung và xác định hướng Nam – hướng “tiến ra biển Đông” – là một trong những hướng phát triển chính của thành phố. Ban Quản lý Khu Nam được thành lập để thiết lập hệ thống hành chính “một cửa – một dấu” nhằm gia tăng tốc độ triển khai dự án trên địa bàn – mô hình quản lý phát triển đầu tiên tại Việt Nam (2). Thành phố cũng xây dựng mới hoặc nâng cấp các trục giao thông kết nối khu đô thị mới với trung tâm thành phố như đường Nguyễn Hữu Thọ, cầu Nguyễn Tri Phương và cầu Chánh Hưng.

Quy hoạch chung năm 1993 chỉ đề xuất phát triển đô thị dọc theo đường Huỳnh Tấn Phát (liên tỉnh lộ 15 cũ) nối Sài Gòn với Nhà Bè

Phối cảnh đường phố. Nguồn: SOM

Phối cảnh công viên. Nguồn: SOM

Phương án khu Phú Mỹ Hưng của Kotter Kim & Associates. Nguồn: kotterkim.com

Pa-nô quảng cáo "mong muốn: một triệu cư dân" của liên doanh Phú Mỹ Hưng. Nguồn: Waibel 2004

Khen và Chê

Là một trong những đồ án khu đô thị mới được quy hoạch hoàn chỉnh đầu tiên ở Việt Nam từ sau 1986 và là “thành phố được quy hoạch tổng thể theo chuẩn mực thế giới lớn nhất ở châu Á” (7), Nam Sài Gòn nói chung và Phú Mỹ Hưng nói riêng nhận được sự khen ngợi của giới chuyên môn trong và ngoài nước.

Sự ghi nhận sớm nhất là Giải thưởng Kiến trúc đô thị lần thứ 42 do Tạp chí Progessive Architecture (PA, Hoa Kỳ) trao tặng năm 1995. Đánh giá về đồ án, các giám khảo khen ngợi sự tỉ mỉ và sự hài hòa trong thiết kế ở các tỷ lệ khác nhau cũng như cách tiếp cận về khí hậu và địa lý. Tuy nhiên, mặc dù xác nhận sự nỗ lực của tư vấn trong tìm kiếm một mô hình đô thị từ văn hóa địa phương, các thành viên BGK vẫn đắn đo về “những “chiến binh” phương Tây đến nói cho một dân tộc khác cách họ tổ chức đô thị” (6).

Tiếp bước tạp chí PA, Viện Kiến trúc Hoa Kỳ (AIA) trao cho đồ án Giải thưởng danh dự về thiết kế đô thị năm 1997 – đồ án khu đô thị đầu tiên ở châu Á nhận được vinh dự này. Ban giám khảo của AIA nhận xét: “Đồ án này bắt nguồn từ lịch sử kiến tạo đô thị với hình dáng được gợi ý từ lịch sử của mảng đất này. Đồ án có vai trò như là một ví dụ điển hình cho các đại dự án đang diễn ra ở những nơi như Đông Nam Á” (12).

Gần 10 năm sau sự ghi nhận của quốc tế, khu đô thị Phú Mỹ Hưng mới được trao giải thưởng chính thức trong nước nhưng là cho công trình đã hoàn thiện chứ không phải đồ án quy hoạch. Trong cùng năm 2008, Phú Mỹ Hưng được Hội kiến trúc sư Việt Nam công nhận Công trình kiến trúc tiêu biểu trong thời kỳ đổi mới và Bộ Xây dựng công nhận là Khu Đô Thị Kiểu Mẫu (ĐTKM – Quyết định công nhận chỉ có giá trị trong 5 năm). Mặc dù chỉ có hai khu đô thị ở Việt Nam đạt tiêu chuẩn ĐTKM, tiêu chuẩn này thực ra đánh giá chủ yếu trên quy mô dự án (rộng trên 50 hecta, có trên 5000 dân), mức độ xây dựng (hạ tầng lấp đầy 70% diện tích), và tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý vốn (về nguyên tắc) phải đạt được để được phê duyệt. Tiêu chuẩn ĐTKM do đó không hề phản ánh chất lượng thiết kế đô thị cũng như sự khác biệt về phương pháp mà đồ án mang đến so với các khu đô thị thực hiện bằng quan niệm thiết kế phổ biến trong nước.

Bên cạnh những sự khen ngợi trên của các tổ chức chuyên môn, đô thị NSG/PMH cũng nhận được những câu hỏi và phê phán về xã hội, văn hóa và môi trường.  Nằm không xa những khu vực nghèo nhất của thành phố và khu chế xuất Tân Thuận, nơi hàng chục ngàn công nhân có mức lương cả năm chỉ đủ mua 1 m² sàn ở PMH, dự án nổi lên như một ốc đảo về xã hội và kinh tế trong lòng TP HCM. Với thái độ bi quan thường thấy của các nhà nghiên cứu xã hội, giáo sư Douglass (ĐH Haiwaii) mô tả PMH như một thế giới viễn tưởng, tách rời khỏi thực tế xã hội, và được xây dựng và quản lý nhằm phục vụ riêng cho tầng lớp giàu mới và nhóm nhỏ chuyên gia ngoại quốc tại Việt Nam (8). Ông cũng cho rằng dù có vai trò quan trọng của chính quyền địa phương, PMH cơ bản là một dự án tư nhân mà trong đó không gian công cộng không còn thực sự công cộng bởi camera và lực lượng an ninh luôn túc trực để đảm bảo không có những đối tượng không mong muốn trong khu vực. Ông viết:

Tấm biển “cấm chụp hình” bền ngoài khu dân cư có tường rào an ninh (gated community) ở PMH là một trong số rất nhiều chỉ dấu rằng những gì từng là công cộng nay trở thành tư hữu và bị hạn chế nghiêm ngặt. PMH cố gắng “văn minh hóa” công dân của họ bằng cách triệt tiêu các cộng đồng – không người lạ, không tiếng ồn, không hàng rong, không tự tập đông người – bằng cổng rào và nhân viên an ninh. Sự đối lập với vỉa hè ở Sài Gòn không thể mạnh mẽ hơn […] PMH thiếu vắng đời sống xã hội khiến nó trống rỗng về sự sinh động và vui thú.

Ngược lại với quan điểm này, tác giả của đồ án PMH John Kriken lại tự hào về việc đảm bảo 95% diện tích cây xanh dọc bờ sông phục vụ các hoạt động công cộng và giữ một tỷ lệ cây xanh đáng kể trong đồ án. Thực tế là 50% diện tích công viên của TP HCM 10 triệu dân đang nằm ở Phú Mỹ Hưng – đô thị hướng tới mục tiêu 100.000 dân – một chỉ dấu phản ánh cả chất lượng sống lẫn sự tương phản với thực tiễn đô thị TP HCM.

Cũng phê phán về sự đa dạng xã hội, giáo sư Waibel có nhận định rằng: “Ngày càng có vẻ như là các cư dân tương lại ở Nam Sài Gòn sẽ không phản ánh xã hội Việt Nam, như là thể hiện trong quảng cáo của PMH” (7). Giáo sư Waibel muốn ám chỉ quảng cáo ấn tượng với khẩu hiệu “wanted: one million residents” (“mong muốn: một triệu cư dân”) của PMH trong đó thể hiện sự có mặt nhiều của nhiều thành phần xã hội trong dự án này. Thực tế là không chỉ người nghèo không sinh sống ở PMH, khoảng 50% dân số Phú Mỹ Hưng là người ngoại quốc, mặc dù phần lớn trong số họ thuê lại nhà của chủ sở hữu người Việt (2).

Công ty PMH cho rằng họ đã đưa ra rất nhiều loại hình nhà ở với chi phí khác nhau cho người có thu nhập trung bình như 11 tòa nhà thuộc dự án Sky Garden có giá từ 400-500 triệu đồng (14). Khách hàng có thể trả góp và vay trả góp qua ngân hàng. Có lẽ không có nhiều người thu nhập trung bình có cơ hội sở hưu nhà PMH với mức giá trên. Thông qua đầu cơ, giá nhà ở một khu đô thị có môi trường sống tốt gia tăng rất nhanh bất chấp nỗ lực của CĐT.

Trước rủi ro về Biến đổi khí hậu và ngập lụt đang và sẽ đe dọa cuộc sống người dân TP HCM, địa điểm xây dựng dự án và sự tác động của nó vào việc thoát nước tự nhiên giờ đây là vấn đề nhiều học giả phê phán (7 & 15). Người lên tiếng sớm nhất và bền bỉ nhất có lẽ là giáo sư Lê Huy Bá. Ông đặt ra câu hỏi về việc phát triển NSG có là một chính sách phát triển bền vững (15):

Phú Mỹ Hưng được ca ngợi nhiều nhưng có mấy ai chú ý: trong lòng Phú Mỹ Hưng thì đẹp thật nhưng các điểm ngập lụt ở Q.8 tăng nhiều hơn và cao hơn trước đó.

Ông chỉ ra ba hạn chế chính của việc phát triển đô thị PMH và cả vùng NSG: 1/ bê tống hóa vùng đệm sinh thái của TP HCM khiến gia tăng rủi ro ngập lụt cho toàn thành phố; 2/ quá trình đô thị hóa vùng đất phèn có thể dẫn đến khả năng xì phèn, dẫn đến thoái hóa đất đai trên diện rộng; 3/ Đặc tính của đất với độ mặn cao và nền đất yếu sẽ khiến cho kết cấu công trình và hạ tầng bị ăn mòn và kém ổn định (15).

Tuy nhiên, ngoài các ý kiến chung chung, hiện vẫn chưa có những nghiên cứu định tính về mối tương quan giữa đồ án NSG/PMH với tình trạng ngập lụt của TP cũng như những phân tích chi phí – lợi ích (cost-benefit analysis) về kinh tế, xã hội và môi trường của dự án này cũng như chính sách phát triển về phía Nam.

Trụ sở Công ty cấp nước Nhà Bè với tường rào bảo vệ và sân trước tách biệt công trình với vỉa hè/không gian công cộng - một hình ảnh đặc trưng của thiết kế đô thị truyền thống ở Việt Nam - tương phản với "láng giềng" cao ốc IPC vốn không có hàng rào và công trình xây sát vỉa hè như nhiều công trình khác tại Phú Mỹ Hưng. Nguồn: tylevang

Một vỉa hè điển hình ở Phú Mỹ Hưng với gạch trồng cỏ ở dải đậu xe. Công trình trong Phú Mỹ Hưng hầu hết được thiết kế tiếp cận trực tiếp từ vỉa hè để định hình và tương tác với vỉa hè/không gian công cộng. Nguồn: tylevang

Cụm công trình mới nhất: khu thương mại Hồ Bán Nguyệt xây sát với đường dạo ven hồ để định hình không gian công cộng dọc cảnh quan quan trọng này. Nguồn: tylevang

Khu vực có nề đất tốt trong vùng Sài Gòn. Nguồn: Quy hoạch Thủ Thiêm 1972

Kết luận

Tác giả Dư Phước Tân (2) cho rằng dự án PMH mang lại bốn tác động tích cực: 1/ Xác lập một hướng phát triển mới về phía Nam cho TP HCM; 2/ Cung hạ tầng và không gian cho hoạt động kinh doanh quốc tế và gia tăng kết nối TP HCM với cộng đồng thế giới; 3/ Giới thiệu một mô hình phát triển đô thị và quản lý dự án bất động sản cho thị trường trong nước; 4/ Gia tăng giá trị đất đai của một khu vực vốn nghèo khó và có giá trị nông nghiệp thấp.  Tác giả cũng xác định 2 tác động tiêu cực nhưng không thảo luận những tác động này ở mức độ toàn thành phố: 1/ Tác động tiêu cực nổi bật nhất, theo tác giả, là hiện tượng đầu cơ đất đai (giá đất tại PMH tăng trung bình tăng 1000 lần sau 15 năm); 2/ tác động thứ hai, đúng hơn là hệ quả của dự án, là rủi ro ngập lụt dưới tác động của nước biển dâng và BĐKH do địa điểm là vùng đất thấp.

Một cách tổng thể, việc hình thành đô thị NSG/PMH ở ngoại vi cũ của TP HCM là một quá trình ngoại ô hóa kèm theo quốc tế hóa hoạt động kiến tạo nơi chốn vốn xảy ra ở nhiều quốc gia trong khu vực (8). Trong quá trình này, nền kinh tế TP HCM và Việt Nam xích gần hơn tới thị trường vốn và kỹ nghệ thiết kế quốc tế và những người có mức thu nhập cao di chuyển ra ngoài đô thị để thoát khỏi những vấn nạn của thực tại đô thị đồng thời tiếp cận những tiện ích mới được cung cấp thông qua các nhãn hiệu quốc tế. Về mặt xã hội, việc xây dựng các đô thị mới thông qua vai trò của các nhà đầu tư lớn như trường hợp PMH, vốn tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách nhắm vào một số phân khúc thị trường nhất định, sẽ đẩy xa khoảng cách giàu nghèo trong không gian sống cũng như làm đơn điệu hóa và tư hữu hóa không gian công cộng. Nhà nước cần tránh ưu ái các dự án lớn hơn là các dự án nhỏ và thông qua các công cụ quản lý quy hoạch – thiết kế đô thị nhằm cho phép sự công bằng, đa dạng, phong phú và sinh động – những “nguyên tố” căn bản của đô thị Việt Nam tồn tại trong sự hài hòa.

Về khía cạnh thiết kế đô thị, PMH là một đồ án chuẩn mực mặc dù dường như vẫn còn thiếu tính địa phương để thực sự tạo ra hồn nơi chốn. Đồ án này xứng đáng được nghiên cứu và so sánh một cách cẩn trọng với phương pháp thiết kế đô thị đang thực hành và giảng dạy trong các trường kiến trúc tại Việt Nam – vốn dường như thiếu nền tảng lý luận và bị ảnh hưởng nặng về hình ảnh của Chủ nghĩa Hiện đại.

Về quy hoạch, NSG/PMH tạo đà cho một chính sách và xu hướng đầu tư xây dựng đô thị về phía Nam TP HCM. Trong bối cảnh ngập lụt và biến đổi khí hậu, chính sách này cần được cân nhắc cẩn trọng và tìm giáp giảm thiểu rủi ro tương lai. Cũng phải nhìn nhận rằng dựa hoàn toàn vào đặc tính của đất và thủy văn để xác định hướng phát triển đô thị là điều khó khăn đối với TP HCM bởi những khu vực tối ưu về môi trường có diện tích giới hạn và phân tán. Với một vị trí chiến lược như PMH cũng như Thủ Thiêm, việc không phát triển có lẽ là một đòi hỏi không thực tế. Vấn đề là mô hình phát triển như thế nào để hạn chế tối đa việc tác động tiêu cực vào hệ thống chứa và thoát nước tự nhiên cũng như đẩy gánh nặng hạ tầng của một khu đô thị cao cấp sang ngân sách nhà nước và túi tiền eo hẹp của người dân sinh sống trong những khu đô thị hiện hữu.

Cố thủ tướng Võ Văn Kiệt từng nói :“trước sau gì cũng phải phát triển tiến về phía Nam nhưng ở mức độ nào là điều phải tính” (15). “Mức độ nào” là câu hỏi mà thế hệ các nhà quy hoạch TP HCM trong thế kỷ của biến đổi khí hậu sẽ phải trả lời.

Phối cảnh khu dân cư "đại gia" (khu Gia Phú) với tường rào vào cổng an ninh trong lòng Phu Mỹ Hưng.

Khu vực phía Nam thành phố bao gồm quận 7 và Nhà Bè là nơi có tốc độ tăng giá đất nhanh nhất (không rõ chu kỳ thời gian nghiên cứu). Nguồn: Nikken Sekkei 2006

Quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh năm 1998 đề xuất phát triển ở những khu vực có rủi ro ngập lụt trong khi sử dụng khu vực có nền đất cao và tốt cho hoạt động nông nghiệp và công nghiệp. Nguồn: Nikken Sekkei 2006

Tài liệu tham khảo

1. Phan Chánh Dưỡng (2010). Dấu ấn từ những đề xuất đột phá. Sài Gòn Giải Phóng số ngày 6/12/2010. Nguồn: http://sggp.org.vn/chinhtri/doimoidephattrien/2010/12/245113/
2. Dư Phước Tân & Shigeru Fukushima (2011). A large-scale urban development through partnership with foreign affiliate in transitional economy, Vietnam – a case study on Saigon South Development in Ho Chi Minh City. The international seminar on Asian cities in the globalization, ngày 22/2/2011;
3. Theo lời kể của một người tham gia thành lập khu chế xuất Tân Thuận;
4. Griffiths, M (1995). The South Side. Asian architect and contractor, Issue 1, 1995, p.8-9. Hong Kong: Thompson Press Hong Kong;
5. Kriken, J. Lund., Enquist, P. (2010). City building: nine planning principles for the twenty-first century. New York: Princeton Architectural Press.
6. Progressive Architecture (2007). Saigon South Master Plan. Jan 1995; 76, 1, p.106;
7. Waibel, M. (2004) The development of Saigon South New Urban Area – A Sign of an Increasing Internationalization and Polarization in Vietnamese society. Pacific News, 22 (July/August 2004), 10-13.
8. Douglass, M. and Huang, L. (2007). Globalizing the city in Southeast Asia: Utopia on the urban edge – The case of Phu My Hung. International Journal of Asia – Pacific Studies, Vol.3, no.2;
9. Leaf, M. (2008). Ranh giới mới của đô thị: đô thị hóa vùng ven và (tái) phân định ranh giới đô thị ở Đông Nam Á. Bài tham luận tại hội thảo quốc tế: Các xu hướng đô thị hóa và đô thị hóa vùng ven ở Đông Nam Á, CEFURDS/IRD, TP HCM, 9-11/12/2008;
10. Waibel, M. (2010). Thách thức đối với Phát triển đô thị bền vững ở Việt Nam – ứng phó với hiện tượng Biến đổi khí hậu. Hội thảo Biến đổi khí hậu và phát triển đô thị bền vững tại Việt Nam, Viện Geothe Hà Nội, 14-15/09/2010;
11. Waibel, M. (2004). The development of Saigon South New Urban Area – A sign of an increasing internationalization and polarization in Vietnamese society. Pacific News Nr.22, July/August 2004;
12. Công ty PMH (n.d.). Giới thiệu. Nguồn: http://www.phumyhung.com.vn/introduce.php?id=1
13. Thành phố hướng ra biển Đông (2004). Trang web Ngân hàng Nhà ở Mekong. Nguồn: http://www.mhb.com.vn/vi/?p=news/news_detail.asp&nid=100;
14. Lê Huy Bá (2006). Sử dụng tài nguyên đất tại TP HCM: “Phố Đông”, “Phố Nam” có phát triển bền vừng? Báo Tuổi Trẻ Cuối tuần ngày 22/04/2006, nguồn: http://tuoitre.vn/Tuoi-tre-cuoi-tuan/Tuoi-tre-cuoi-tuan/134060/“Pho-dong”-“Pho-nam-co-phat-trien-ben-vung.html;
15. Nguyễn Đình & Hưng Long (2011). Một thời không xa. Sài Gòn Tiếp Thị. Nguồn: http://sgtt.vn/Kien-truc-doi-song/Chi-tiet/155168/Mot-thoi-khong-xa.html.
16. Holmes & Narver Inc and AsiaPac-Fargo Inc (1974). Saigon Export Processing Zone Planning Study. USAID Contract AID 730-3602. Retrieved from http://pdf.usaid.gov/pdf_docs/PNABH442.pdf;
17. Government Information Office (Taiwan) (07/21/1974). ROC will help build export processing zone in Vietnam. Retrieved from http://taiwanreview.nat.gov.tw/ct.asp?xItem=146577&CtNode=103;
18. Nguyễn Đăng Sơn (nd). ĐÔ THỊ SÀI GÒN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:HỘI NHẬP, HIỆN ĐẠI VÀ BẢN SẮC. Nguồn: http://www.tonghoixaydungvn.org/default.aspx?Tab=121&Tinso=3387;
19. Nha thiết kế thị thôn (1974). Kế hoạch phát triển vật thể vùng thủ đô.
20. Wurster, Bernardi and Emmons, Inc. (1972). Thu Thiem Peninsula Development Plan.

Theo Dothivietnam.org